相信很多人目前有買房的需求，但可能面臨著以下買房問題：

 

● 美國買房自住/投資保值不保值？

● 想購買美國房產，卻不知該怎麽辦？

● 在中介網站走馬觀花看了大半年卻依然不知道買什麽房子？

● 美國房產經紀人真的靠譜嗎？

 

......

 

 

不慌！今天這篇文將帶妳把美國買房的必備流程壹步步捋清楚，看完以後，妳壹定知道在美國買到合適滿意的房子，接下來應該做什麽，以及如何去獲得幫助。

 

 

文章目錄：

1.  美國買房之前的準備流程

1.1 買房目的 

1.2 買房所需文件及條件1.3 買房預算

1.4準備好貸款預審批準信 (Pre-Approval Letter)

 

2.  尋找房源的具體流程

2.1 房源類型 

2.2 美國基本房型

 

3.  聯系房產經紀人 (Realtor)

 

4.  確認購買房子的具體流程

4.1 實地看房

4.2 出價

4.3 房屋考察 (Home Inspection)

 

5.  買房付款的具體流程

5.1 申請貸款 (Mortgage Application)

5.2 購買房屋保險 (Homeowner』s Insurance)

5.3 簽署過戶 (Closing)

 

 

 

1.  美國買房之前的準備流程

 

1.1 買房目的

 

首先，大家在買房之前一定要想好，買房的目的和需求是什麽？

一般來說，常見目的有這3種情況：

 

1.  投資 

2.  自住 

3.  教育 

我們需要根據買房的目的以及自身的生活住房需求來確定買房的地點，是在哪個州，哪個城市，哪個社區進行房產的購置。

由於受到疫情的影響，越來越多的買家因經濟上無法負擔而持觀望態度，近兩年的房屋成交量下降。同時，Redfin副首席經濟學家表示，在2023年剩余的時間內，房屋市場的變化是有限的，市場表現持續走低。但是現在買房，房地產開發商會一共多種激勵措施使得一些新建房價格更優惠，更具有吸引力。

 

如果我們是想購買剛需房來自住，買房其實也可以變成投資，一個是收房租，另外一個是自住房的利息可以用來抵稅，而且自住房房產稅可能會有一些優惠和減免。從保值程度來說，通常是獨立屋 > 聯排別墅 > 公寓 （稍後會具體介紹這幾類房型）。因為獨棟別墅一般會附帶一個大花園，私密性高，屋主會同時擁有房屋的所有權和完整的土地產權，可用空間大，價值高是毋庸置疑的。

 

 

1.2 買房所需條件及文件

 

在美買房對身份問題有什麽要求嗎？

所有人都可以在美國買房。

其中包括不限於學生，H1B持有者，綠卡持有者，以及任何外國人都可以在美國買房子，所以我們中國人也是完全可以買房的。

 

 

在美買房需要哪些文件呢？

● 如果您是全款購房，那麽需要：有效護照及簽證；購房資產證明。

● 如果您是貸款買房，則需要在美國當地銀行開設的帳號，並提供工作證明及收入證明。

 

 

1.3 買房預算

 

再明確買房需求及所需條件、文件後，接下來，需要考慮的問題是能拿出多少錢在美國買房子。

 

出於對存款和工資等種種的考慮，大多數人選擇的是貸款買房而不是全款。

 

購房者可以根據存款，工資，月供，房產稅，車稅（比如弗吉尼亞州），維修費，物業費，保險，維護費等費用對買房的預算進行一個評估。如果想要對買房預算有一個精準的評估的話，可以看另外一篇根據年薪計算買房詳細預算的文章，做到心中有數，對能買到什麽區域什麽類型的房子可以十拿九穩。

 

 

1.4 準備好貸款預審批準信 (Pre-Approval Letter)

 

如果是現金全款買房，可以跳過這一步。

 

大多數人在看房之前需要準備好Pre-Approval Letter，是銀行給貸款申請人出具的貸款預審批準信。我們可以到銀行提供自己的信用分數或者收入，存款等財產證明，來獲得貸款預準信。請註意，雖然Pre-Approval Letter不是正式開始申請貸款，但是這是一份向賣家展示支付能力的有力證明，也表示了我們的買房誠意。

 

 

 

2.  尋找房源的具體流程

 

我們已經做好了前期的準備，接下來，我們要找喜歡的房子了。

 

2.1 房源類型

 

在美國買房子，房源一般分為三類。

1.  Market Sale：我們最常見的中介賣的市面上的房子，由房產經紀人帶你看房，保險省心。

2.  Sale By Owner：直接跟房主進行買賣，存在的好處是會省一筆中介費，但可能會無法保障你的權益，尤其是在不太懂法律和房地產行情的情況下。

3.  Auction：銀行或者是政府的拍賣，但風險較大，如果不懂行情，容易被坑，不太實際。

 

常見房源網站：

● Redfin、Zillow、Realtor.com、Trulia這些都是大家常用的搜索房源渠道。

● Off market：這也是尋找房源的重要部分，我們可以選定自己需要的地區，開車在附近轉一轉，可能會發現for sell的牌子。

 

 

2.2 美國基本房型 

 

根據買房預算，我們可以知道具體要買什麽類型的房子了。

美國常見的房型有：Single Family Home獨棟別墅、Town House聯排別墅、Condo可以大致理解為國內的小區或公寓還有Mobile Home等等。

 

我們要根據自己實際需求來選擇，比如說：

1. 大家庭有更多的時間精力去打理大花園的，孩子也有更大的空間娛樂玩耍，可以選擇獨棟別墅；有些家庭則沒有時間且不願意打理前後院，可以請專業的物業人員來進行打理，可以選擇townhouse;  

2.  上班一族喜歡高效省時，公共設施多，物業服務完善齊全的房子，那麽公寓是非常合適的選擇；

3.  亦或者老年人腿腳不方便，需要公共設施多，且專門的適合老年人居住的社區公寓，那麽公寓會更合適。

 

同時，我們在選擇房子的時候通常會考慮這些因素：

● 地理位置

● 學區

● 房屋布局

● 房屋的新舊比如年份

● 周圍社區

● 自然災害如洪水

 

 

3. 聯系房產經紀人 (Realtor) 

 

同時，你需要一個專業的美國房產經紀人為你的找到更合適的房源。相信一定會有人問，我們在美買房一定需要房產經紀人嗎？以及傭金是什麽？

 

 

房產經紀人是會解答你在美買房的各種問題，幫你找房買房，幫你處理一系列的買房手續的專業人士。所以，找一個合適靠譜的房產經紀人是很必要的。

 

 

房產經紀人通常分為賣家經紀和買家經紀，顧名思義，賣家經紀代表賣方；買家經紀代表買方。銷售傭金通常由賣方支付（這會根據每個州的情況有所區別），所以我們通常不需要向經紀人方支付費用，甚至一些房產開發商會給買家一些discount，達到招攬客戶的目的。

 

 

經紀人通常有以下6種方式可以獲得：

1.  iTalkBB精英經過了行業專業嚴格審核，為大家推薦了房產行業內最專業最靠譜的房產經紀人，大家可以在房產行業中的商家主頁進行點擊查看和了解詳情。

2.  可以讓你的朋友推薦local的realtor，比如你的朋友通過這個realtor買了房，體驗很好，他可以推薦給你，省時靠譜。

3.  賣房經紀公司分配realtor給你，比如說zillow, redfin, trulia網站。

4.  可以直接聯系for sell牌子上的電話預約，到時候帶你看房的人就是你的realtor。

5.  可以咨詢你的銀行，有的銀行有realtor推薦服務，如果將來你從該銀行貸款買房並用了他們推薦的realtor，你會有相關的買房貸款手續費優惠，具體詳情可以咨詢銀行。

6.  我們如果在Open House Day去參觀房子，在場的一些listing agent 也可能後續會成為我們的buyer agent。

 

更多關於房產經紀人的內容比如如何挑選到靠譜的房產經紀人，請點擊三大步驟挑到可靠房產經紀人，在美買房事倍功半。

 

 

 

4.  确认购买房子的具体流程

 

4.1 實地看房 

 

選好我們比較滿意的一些房子後，我們需要進行實地看房。

 

一般有兩種實地看房的方式：

1.  需要realtor幫忙提前預約

2.  Open House Day （房屋開放日）：房屋開放日一般是一個特定的時間段，比如周末。所有潛在買家都可以在該時間段前去參觀，不需要預約，也不需要聯絡自己的房產經紀人。如果對該房子有問題或者是購買意向，可以現場咨詢賣方房產經紀人。

 

我們在實地看房的時候，一般會看以下這些因素：

● 所處地理位置

● 社區環境

● 房屋造型及內部格局

● 基礎設施（natural gas/電/public water/井水）

 

4.2 出價

 

在經歷上面層層流程之後，我們終於確定了合適的房子，接下來就要和我們的房產經紀人合作出價了。出價如果太低可能沒法在競爭中勝出拿下房子，如果出價太高可能又花了很多冤枉錢。

 

其實，房子的掛牌價不一定就代表該房子的市場價值 (Fair Market Value)。

 

一般來說，賣家出價會有這三種情況：

1.  定低價：賣方會把價格標的很低，吸引大量的買家競爭，等房子變得很搶手之後，再讓這些買家加價。

2.  定高價：賣方會把價格標的虛高，然後跟買家談價，最後買家講下價格還以為自己撿了個大便宜。

3.  定實際價位：賣方希望賣多少錢就掛多少錢，比較實在。

 

那麽我們應該怎麽出價呢？

● 可以參考該社區在售房屋價格

● 周圍房屋交易的過往數據

● 房子狀態

● 房子是否熱門

● 市場房屋加價均值

 

以上這些，如果我們能找到可靠的房產經紀人，不僅可以幫我們獲得額外信息，還可以幫助我們和賣方進行溝通，幫助買家確定最合適的價格及條款。

 

如果賣家接受了我們的出價，這筆交易就很有可能完成了。如果我們的報價被拒絕，我們可以提高出價或者是繼續尋找其他的房子。

 

這個步驟中，一定要讓房產經紀人給我們詳細解說各類條款，幫助我們準備好購房合同（offer），協商買房合約。專業的房產公司會配備專業可靠的房產經紀人以及專業的律師團隊來進行協助，他們能夠幫我們買家爭取到更多的利益。

 

擬好合同之後，經紀人會代我們發出合約書，會包含出價金、訂金、貸款信息、房屋檢查天數等細節，並附上訂金支票存入第三方托管賬戶（Escrow Account），Pre-Approval Letter和資金證明。 合同雙方簽字之後，合同即是為生效。

 

 

4.3 房屋考察 (Home Inspection)

 

在有了心有所屬的房子之後，我們進入下一個流程就是房屋考察。一般來說，在雙方接受購房合同後通常是5-10天，我們可以對房租做檢驗。

 

 

這是買房最重要的一個流程，因為考察不到位會為以後居住帶來不必要的麻煩。比如說房屋的地基，現有建築結構（屋頂房梁等），電氣，地下室抽水機，白蟻檢查等等。此外，如果是1978年前的房子的漆通常含鉛，在房屋檢查的過程中也需要註意一下。

 

 

這些需要聘請專業的房屋檢查人員對房屋進行全面詳細和徹底的檢查。如果在檢查之後發現房屋有任何重大問題，這時候可以和賣家協商要回訂金終止交易，降低價格或者是賣家負責維修。如果房檢結果沒有什麽問題和爭議，我們的買房交易就可以被最終敲定。如何將房屋考察做的細致徹底，請參考房屋檢查必須要知道的5件事_看完怒省幾萬刀。

 

 

房地産交易的時間性很強，如果買主在有效期內向賣主發通知，賣主需要在三天之內回複，如果買主收到賣主回複之後，也要在三天內做出回應。任何壹方若在三天內沒有做出答複，則等於接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議後，經紀人會準備壹份最後的附件，讓買賣雙方簽字。

 

 

 

5.  買房付款的具體流程

 

5.1 申請貸款 (Mortgage Application)

 

拿到購房合同之後，購房者就可以用Pre-Approval Letter去銀行直接做審核。

 

具體來講，審核階段主要包括估價 (Appraisal) 和認購 (Underwriting)。

 

1.  估價：銀行會找專業的估價師去妳想買的房子估價，壹般需要我們來出錢，但是銀行比如Chase也會自己出錢，防止估價師偏向我們買方。

 

2.  認購：主要是壹個處理文件的過程。銀行的認購師會最後審核壹遍所有的資料，確保這個交易符合銀行的規定，以及當地/州/聯邦的法律法規，最後簽字生效。

 

 

以上步驟都沒有問題之後，銀行就會出具loan commitment letter，也就是正式貸款合同，這時妳就算真正地貸到款了。

 

 

5.2 購買房屋保險 (Homeowner’s Insurance)

買家可以聯系不同的房屋保險公司，比如Geico、State Farm等等，索要價格清單，比較價格，從而最終確定從哪裏購買，同時可以考慮壹下房産經紀人的意見，並在簽署房屋合同之前，將信息傳達給貸款公司。

 

 

5.3 簽署過戶 (Closing）

 

購房者在成功貸款之後，進入最後壹個買房流程 - 就是正式簽署過戶文件，繳納過戶費用。

 

這時候，通常有兩個公司會聯系妳，壹個是公證公司，壹個是産權公司，有時合二爲壹，壹般是由賣家經紀人在房子上市前就找好的獨立第三方公司。

 

● 公證公司主要負責文件簽字，交易費用、稅、産權保險、水暖電氣賬戶的清算。

● 産權公司負責産權調查，出具産權報告和過戶，我們需要審閱産權報告以確保沒有問題。

我們可以自己看壹下內容，簽署文件，把所需費用以轉賬或支票的形式付給産權公司即可。

簽完字，繳完費，房子就算正式過戶了，賣房會把鑰匙交給買家，恭喜我們喜提新房！

 

 

 

小結

在美國買房子，不是壹件小事，弄清楚買房的需求，預算，找壹個可靠的房産經紀人，做好房屋考察和貸款等流程，買到心滿意足的房子指日可待！