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100閱讀 本文爲授權轉載，原作者Vera Chang 萬通貸款區域經理
最近幾年，出於各種各樣的原因，很多國內的小夥伴都攜家帶口走上了移民的道路。不管身在何處，安居樂業都是我們文化中最根深蒂固的追求。
通常情況下，新移民要想貸款買房，不經曆一番波折和等待是很難實現的。不過Vera今天就要吐血大放送，跟大家分享一些落地就能貸款買房的不尋常的道路。
首先，我們來總結下銀行在審批貸款時需要考量的幾大要素：收入（包括曆史、和未來的穩定性）、資産、信用記錄。
如果你剛落地美國就有跟背景相關的工作（收入）、有首付（資産）、有信用記錄，恭喜，你可以申請普通查收入貸款，享受跟美國人同等條件，並且接下來的內容可以略過。
但新移民中，絶大多數是沒有美國收入或/和 信用記錄的、一切從零開始的人群。這就造成了市麵上90%的自住房貸款項目，新移民是不能申請的（投資房我們今後會做另外的分析）。那我們現在就來講一講剩下的10%的選擇。
方法一，完全不需要美國收入和信用曆史的貸款項目
聽上去貌似不合常理呀，可是就有這樣的貸款項目存在，比如GMCC的universe項目就是針對既沒有收入，又沒有信用曆史的貸款人，特別是新移民和留學生。申請條件簡單到隻需要準備好首付款（40%以上+過戶費用）就可以，插句題外話，這類貸款項目的申請人還可以是外國人，準新移民等。
請看下麵我司製作的很接地氣的廣告：
這個項目可以説是非常貼心了，可惜目前隻有加州 CA，德州 TX， 喬治亞州 GA， 內達華州 NV，麻州 MA等的部分郡可以做，大多數州暫時還沒有開展。
聽完是不是有一絲絲心塞，but，別灰心，這個隻是適合新移民10%的項目中的1%，我們還有9%的方法。
方法二，不需要美國收入，但是需要信用曆史的項目
這類貸款項目不需要美國的收入也能貸款，但痛點在於，怎麼滿足信用曆史的要求。
衆所週知，美國的信用曆史是非常重要的，除了方法一介紹的項目外，正常情況下所有的貸款項目不光是對信用分，還對信用記錄的長度也有非常具體的要求，這就尷尬了，即使新移民登陸的第一天就拿到社會安全號碼（類似國內身份証號），開始申請信用卡，並成功，並開始保持良好的還款記錄，在這種best scenario下，也需要少則1年，多則2年的時間才能滿足這些貸款項目的要求。
既然不能縮短整個過程的時間，那我們能不能把開始的時間點提前呢？
Bingo，那就在開始辦理移民的同時或之前開始申請美國的信用卡吧，這裡大家可以自行Google或ChatGPT，Vera不做任何開卡建議，除了順手爲老東家第一資本Capital One打個廣告：
“國內的小夥伴可以先申請ITIN（Individual Taxpayer Identification Number），然後用ITIN申請Capital One的美國押金信用卡（Secured Credit Card）。”
一旦有了信用曆史：至少2張卡，每張卡1年以上（每個項目要求不同，需要具體諮詢貸款顧問，比如Vera）即使你剛落地美國，市麵上9%的項目大門也都將向您敞開。
至於説哪些項目，這裡可以簡單舉幾個例子，比如，
（1）【重磅推薦】完全不需要收入的項目，首付隻需要25%，沒有提前還款罰金，利率7.5%（APR 7.75%）的項目（6/2/2023）；
（2）如果資金充裕，還有可以把資金折算成收入的項目
方法三，用國內收入就可申請的外國人貸款項目
很多小夥伴有個誤區，是不是最好等我到了美國、拿到綠卡/工作籤証才能貸款，非也非也，就像Vera在方法一提了一嘴的外國人貸款項目，隻要你有未過期的旅遊籤証，我們就有很多可供選擇的貸款項目。而且外國人貸款比沒有信用曆史的綠卡持有者貸款要方便快捷很多！
外國人可以購買度假屋，也可以購買投資房（出租屋）。頭一兩年出租，等落地之後就可以用來自住。
下麵就是我司最近推出的非常給力的不查收入貸款項目：
如果是辦理外國人買投資房項目，通常都有提前還款罰金，1年到5年不等，如果你準備1-2年登陸，可以選擇提前還款罰期短一些的，這樣等將來時機成熟（有了收入、信用曆史建立起來之後），可以將利率較高的外國人貸款項目重新貸款成低利率的普通貸款。
以上三種方法適用於有貸款需求的新移民，但其實很多新移民在登陸美國之前都做了充分的準備，都有能力全款買下自己心儀的房子，等時機成熟才把這部分資金做cash out refinance拿出來作爲它用，這也未嚐不是一個很好的解決方案。
總之一句話，新移民開始安居樂業的新生活，其實並不是一件很睏難的事情，隻需要多一些準備，多找Vera聊一聊，你總能髮現適合你的貸款方案。
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