本篇文章將會圍繞著房屋檢查的方方面面進行展開，看完之後對房屋檢查相關的任何問題不再困惑。

 

1.  為什麽需要做房屋檢查？（共6步）

2.  房屋檢查的基本流程 

3.  房屋檢查的具體細節

4.  房屋檢查結果對購房的影響

     4.1 利用房檢砍價

     4.2 要回定金，退出合同

 

 

 

1.  為什麽需要做房屋檢查？

 

房屋檢查是很有必要的。因為房屋檢查可以幫助我們詳細地排查房屋的潛在問題，如果我們忽視了這一環節，那麽後面房屋不論是基礎設施，房屋結構以及裝修的所有問題都需要我們自己來承擔，這可能需要我們花費大量的時間金錢和精力，所以這一步是我們在決定買房前的最關鍵的步驟。

 

 

雖然，在房市競爭激烈的情況下，買家為了讓賣家接受offer會選擇忽略房檢，盡量向賣家提供好的條件來表達自己的誠意。但是，買房這件事，不能圖快，要循序漸進，有全面周到，要心細上心，不然最後吃虧的是自己。

 

 

 

2.  房屋檢查的基本流程

 

那麽房屋檢查的基本流程是什麽？主要分為以下這6步：

我們在下完offer之後就可以進行房屋檢查了，房產經紀人會幫助我們找到合適專業的房屋檢查師，房屋檢查主要分為以下6步：

2.1.  房檢用時：房屋檢查師 (Home Inspector) 開始檢查房子，用時大概需要2-3個小時或者是半天，視房屋具體情況而定。

2.2.  出檢查報告：檢查完後，房屋檢查師需要填寫詳細的檢查報告包括但不限於房子的狀況，潛在問題，維護方法，房屋剩余壽命等。我們最好也一起參加房檢，跟著房檢員做檢查也會學到很多房屋知識。如果實在是沒有時間，房檢員可以提供帶有圖片的詳細房檢報告。後續還有問題，也可以繼續咨詢房檢員。

2.3.  文件傳達：買方房產經紀人根據房屋檢查師提供的檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（通常是七天）為買主寫一份房屋檢查附件交給賣方房產經紀人。

2.4.  賣家答復：賣家在接到房屋檢查附件時，需要在三天之內做出答復，是同意修理還是出修理費。

2.5.  買家答復：買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答復。

2.6.  達成協議：雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就取消了。

到此，房屋檢查這一步驟就順利結束。

 

 

3.  房屋檢查的具體細節

 

美國的America Society of Home Inspector要求房檢員檢查一下這些項目：

地基(Foundation):

1.  有適當的地面坡度使雨水向外排出。

2.  沒有積水。

3. 化糞池和化糞池排水場無漏水。

4.  院子、庭院、樹木和人行道狀況良好。

5.  沒有樹枝或灌木叢碰觸房屋或懸在屋頂。

6.  籬笆、棚子、露臺木板、擋土墻、獨立車庫狀況良好，沒有白蟻損壞或木材腐爛的跡象。

7.  樓梯和露臺上的欄桿堅固。

8.  車道、人行道、露臺和入口處狀況良好且向建築物外傾斜。

9.  雨水管出水管道導離建築物。

 

 

房屋基本結構 (Structure):

1.  屋脊和儀表板筆直且水平。

2.  房子的側面看起來筆直，沒有彎曲或下垂。

3.  窗戶和門框看起來是方形的。

4.  地基地面以上部分是筆直、垂直於地面、沒有裂縫。

 

 

屋頂 (Roof):

1.  瓦片無卷曲、無翹起；瀝青瓦上面的礫石無缺失，無破損、損壞或丟失的瓦片；屋頂鋪瓦不超過兩層。

2.  木瓦無黴變、腐爛或腐爛、無裂紋/折斷/缺失，無卷曲。

3.  平屋頂無明顯斑塊，無裂縫或裂痕，最小程度的水泡、龜裂和皺紋，沒有淤泥沈積，拐角的遮雨板有密封。

4.  煙囪、通風口穿透屋頂面板的接縫處有遮雨板。

5.  屋面水泥/瀝青/填縫料不會過多。

6.  屋檐的通風孔幹凈，未塗漆。

7.  雨水槽無腐爛或生銹，接頭處密封，牢固地固定在建築結構上，無彎曲或下垂，無缺失的部位。幹凈，無淤泥沈積。

8.  煙囪筆直，適當地安裝遮雨板，磚頭無損壞，接頭無破裂，砂漿/水泥蓋狀況良好。

 

 

內部房間 (Interior Rooms)，地板 (Floor) 和墻壁 (Wall):

1.  地板、墻壁和天花板看起來筆直且垂直。

2.  地板、墻壁或天花板上無汙漬。

3.  地板材料狀況良好。

4.  墻壁和天花板無明顯裂痕。

5.  門窗開合正常，無腐爛，玻璃無破裂，窗戶未被油漆封死，門窗有擋雨條，磚墻有透氣孔。

6.  油漆、墻壁裝飾和鑲板狀況良好。

7.  木飾件安裝得好且狀況良好。

8.  燈和開關正常工作。

9.  每個房間中有足夠的三插腳電源插座。

10.  電源插座測試正常。

11.  每個居住房間有供暖/製冷。

12.  墻內有足夠的隔熱層。

13.  壁爐沒有開裂或損壞，煙霧不倒流，風門運作正常，煙道清潔，煙道有內襯。

 

 

門窗及木飾 (Windows, Doors and Wood Trim):

1.  木門窗框架和裝飾件牢固、無裂紋、腐爛或腐蝕。

2.  框架周圍的縫隙有填縫。

3.  窗玻璃、雙層窗格和隔熱封條無損壞。

4.  窗格柵和粘合劑狀況良好。

5.  使用了防風窗或隔熱玻璃。

6.  窗戶上方安裝了滴水條。

 

 

廚房 (Kitchen):

1.  排氣扇可將煙霧排出室外。

2.  接地故障斷路保護安裝在離洗碗池6尺範圍內。

3.  洗碗機排水正常，無漏水，籃子、門彈簧運作正常。

4.  洗碗池下面的水管無漏水。

5.  洗碗池下面的櫥櫃底板堅固無汙漬或腐蝕。

6.  洗碗池水流順暢。

7. 廚余粉碎機無過多的銹跡。

8.  內嵌電器運作正常。

9.  櫥櫃狀況良好，門和抽屜開關正常。

 

 

浴室 (Bathroom):

1.  排氣扇出口不在閣樓。

2.  水龍頭花灑頭水壓水流正常。

3.  洗臉池、浴缸和淋浴間排水正常。

4.  水槽下的水管和櫥櫃底板狀況良好。

5.  如果水槽是金屬的，沒有生銹，溢水口不漏水。

6.  馬桶抽水運作正常。

7.  馬桶穩固不搖晃，底座周圍無汙漬。

8.  浴缸和淋浴間內外的縫隙填膠狀況良好。

9.  浴缸和淋浴間地磚牢固，墻面堅固。

10.  浴缸和淋浴間周圍無汙漬或曾經漏水的跡象。

 

 

地下室 (Basement):

1.  無潮濕的跡象。

2.  裸露的地基表面無水漬、損壞、剝落或風化。

3.  可見的結構木材無下垂、損壞、腐爛、汙漬或腐蝕無昆蟲造成的損壞。

4.  巖床和地基間有螺栓連接。

5.  托梁關節處做了隔熱層。

 

 

爬行空間 (Crawl Space):

有的屋子在地板和地基之間還有一個空間，是地基支撐結構柱，和安裝冷暖設備等，非居住空間，這個空間就叫 crawl space。

 

1.  與外界通風良好。

2.  供水管、排汙管和排氣管有隔熱層。

3.  爬行空間和屋內受熱區域之間有隔熱層，靠近屋內受熱區域的部位有防潮層。

4.  無昆蟲造成的損壞。

5. 無受潮。

 

 

水暖 (Plumbing):

1.  可見的管道無損壞，無泄漏跡象，材料上無汙漬。

2.  排水管向化糞池/汙水處理系統的出口略向下傾斜。

3.  熱水器沒有生銹，通風良好，熱水器大小足夠所有臥室用水量。

4.  水泵沒有 short cycle（頻繁 on-off）。

5.  鍍鋅管不會限製水流。

6.  井水質量測試在可接受範圍。

7.  熱水溫度在華氏118-125度之間。

 

 

電路設備 (Electrical):

1.  可見的接線狀況良好，無「Knob-and-Tube」接線法，無裸露的接頭，電線被固定和保護好。

2.  電箱容量充足，所有電線均通過電線連接器接到面板。

3.  保險絲或斷路器沒有過熱。

4.  支路電線不使用鋁電線。

 

 

冷暖系統 (Heating /Cooling System):

1.  在整個製冷/供暖過程中運行良好。

2.  煙道無開縫，並向煙囪傾斜。

3.  冷卻裝置周圍無生銹。

4.  無燃燒氣體的氣味。

5.  空氣濾網幹凈。

6.  管道狀況良好。

7.  加熱管、水管或風管上無石棉。

8.  若使用不同的燃料（如天然氣/柴油/丙烷/木材/煤炭）有各自單獨的煙道。

 

 

房屋外觀 (Exterior Surfaces):

1.  地面和木質外墻壁板材料之間有足夠的間隙（最小6英寸），木頭不直接接觸地面。

2.  外墻壁板無開裂、卷曲、松動、腐爛或腐蝕。

3.  磚石飾面連接處無裂紋、無破裂、剝落或剝落。

4.  粉飾灰泥沒有大的裂縫。

5.  乙烯基或鋁製外墻壁板無凹痕、損壞、彎曲或松動。

6.  建築物表面無藤蔓。

7.  外墻塗料無剝落或起泡。

8.  外墻表面無汙漬。

9.  檢查是否長黴菌。

 

 

閣樓 (Attic):

閣樓指的是天花板和房頂之間的那個空間，是一些木梁結構，非居住空間。

1.  閣樓屋頂無汙漬，尤其煙囪/通風管和屋頂的接縫處（有汙漬表示可能漏水）。

2.  沒有任何跡象表明建築物結構產生腐爛或損壞。

3.  安裝了足量的隔熱層。

4.  通風孔通暢。

5.  排水管、排風口、電器散熱口不通向閣樓。

6.  沒有開放裸露的電氣接頭。

 

 

其他雜項 (Miscellaneous):

1.  安裝了煙霧和一氧化碳探測器且運作正常。

2.  氡氣檢驗（無地下室的房子可能不驗）。

3.  樓梯踏板堅固。

4.  樓梯扶手且狀況良好。

5.  車庫門開關正常，遇障礙物可停止。

 

 

房屋檢查可能不包括的項目:

1.  油漆含鉛量（1979年以前的房子）。

2.  草坪灑水器。

3.  下水道。

4.  遊泳池設備。

5.  屋內外氣味。

6.  網絡服務。

7.  被地毯覆蓋的地板。

8.  被雪覆蓋的屋頂（如果在冬天做 inspection）。

9.  老鼠。

10.  埋在地底的設備/物件。

 

 

白蟻檢查 (Termite Inspection):

 

由於美國大部分的房屋都是木質結構，而白蟻是損壞木質結構的害蟲，所以是我們在房屋檢查的這一步是必不可少的，且白蟻檢查是報價合同的附加條款之一。

 

像我們大多數人是貸款買房（獨立屋，連動屋，公寓樓三層以下），銀行是一定要求白蟻檢查的。若檢查發現白蟻損害，則檢查公司會在檢查報告單中寫明處理的費用，買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件（Termite Inspection Addendum），要求賣方處理，賣房需要在收到檢查附件後三天之內做出答復。

雙方達成協議後，白蟻檢查附加條款就可以取消了。處理的賬單由賣主承擔，會和檢查報告及檢查賬單一起寄到過戶公司。

 

 

 

4.  房屋檢查結果對購房的影響 

 

我們拿到房屋檢查結果之後，可能會出現兩種情況：一個是房屋狀況良好沒有問題，可以進行下一步；另一個是房屋存在一些問題，需要先處理房屋的問題，才能進行下一步的房屋購買。針對房屋檢查存在問題的情況，我們一般是有兩個辦法：談價或請賣家修理；退出合同。

 

 

4.1 利用房屋檢查殺價

 

房檢後如果房子有一些需要修復的問題，但是又不想放棄這個房子的話，可以請我們的房產經紀人向賣家談價，或者請賣家將房屋有問題的地方進行修理。一般來說，賣家會根據房屋問題的狀況做出一定的讓步，會承擔修理費用或者是給買方降一下價格。

 

 

4.2 要回定金，退出合同

 

如果房檢後，我們對房子並不滿意，想放棄這個房子。那麽，買家可以在規定時間內退出交易並且拿回押金。在這裏，我們需要註意的是買家在簽署帶有inspection contingency合同的時候，寫明了買方需要多久的時間回復賣方房檢結果的。所以，如果買家對房子不滿意，需要在規定的時間內回復賣家表示退出。如果逾期，則屬於違約，買家不能再拿回押金退出合同。

 

 

 

小結

 

總之，房屋檢查是在美國買房必不可少的關鍵步驟，這一步能夠幫我們檢查出所有的房屋存在的問題，我們可以在此基礎上，跟賣家進行協商價格和修理問題。如果一切順利，那房子這邊就沒有任何問題了，等待我們的就是簽合同，辦手續，準備好貸款然後入住新房！