本文爲授權轉載，原作者Vera Chang 萬通貸款區域經理

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在“高”利率時代，一個主流的觀點是現金買房能省很多利息，但其實現金也是有隱形成本（機會成本）的。按照目前市麵上流行的CD（certificate of deposit）利率來度量，現金成本在4-5%之間。所以大多數人即使手握現金，還是會選擇貸款買房，畢竟，貸款和存款的利率差也隻在~1-2%左右。

如果選擇貸款買房，交易的時長通常在30天左右（現金交易在15-20天），30天內會髮生什麼事情呢？作爲2024的開篇，Vera就來詳細講講房屋貸款的全過程，希望能幫助到很多海外購房者。

第一步，開貸款預批信

買房的第一步是尋找合適的貸款經紀開預批，這也是貸款工作的第一步。

這樣做的好處是，在找到房源之前了解自己的貸款負擔能力，避免出現看到自己喜歡的房源、籤了合約卻髮現自己不能做普通貸款，最後隻能用比較貴（利率高、費用高）的特殊貸款項目。

除此之外，整個過程還會非常緊張。

所以，這個階段你需要的是一個可以從你的材料裡預判風險、幫你提前做好充分準備、抵禦風險的貸款經紀。

如果有社安號（SSN）的購房者，很多貸款公司在預批階段就會查信用，我們也建議這樣做，因爲萬一髮現信用有問題，Vera可以幫助修複信用（rapid rescore）。而且因爲我們可以做“軟查詢”，最大避免因爲多次查詢而影響信用分。

第二步，正式進入貸款申請

通常在籤好合同之後，客戶就應該及時進入貸款流程。這裡可能有小夥伴説，現在是不是要找利率最低的貸款鎖利率？這裡有兩個誤區：

1. 比較利率對不對？

對，但是這一步最好是在第一步篩選貸款經紀的時候完成，這樣可以確保有足夠的時間來完成剩下的貸款工作；

2. 我要先鎖利率再確定跟誰做貸款。

利率像股票價格一樣，每天都在變動，一個好的貸款經紀可以給你建議什麼時候鎖最有利，而不是先鎖住利（客）率（戶）。

完成貸款申請包括：

1. 通過網上申請鏈接填貸款申請表-1003表（有的客戶在貸款預批的過程中就能完成這一步）

2. 準備貸款申請材料

3. 等材料基本齊全，查完信用，我們的setup team就會準備貸款文件，也叫initial disclosure，這是一份很長很長長長長的籤字文件。大多數內容都是標準模闆，按照聯邦和州法律規定需要讓購房者知悉的內容，其中最值得關注的是initial loan estimate（LE)。LE裡包含了所有可能産生的收費項目，所以通常會比實際費用高不少。

第三步，聯繫産權公司和房屋保險

産權（title/escrow）公司（在很多州是産權由a過戶律師負責，比如北卡、南卡、喬治亞州等）在收到銀行/貸款公司髮出的title request之後會正式開始做産權相關的調查，然後根據客戶要求order survey。

同時Vera會要求客戶第一時間就聯繫保險經紀要保單，因爲近兩年保險比較難買，做保單的時間比較久，而且有時候還需要保險經紀更改小錯誤、保險類型。爲了保証按時過戶，我們會把這一步提前。

第四步，定房屋評估（order appraisal）

房屋評估不是每個房屋都要做，很多時候購買自住房的買家會有appraisal waiver（房屋免評估的綠燈）。拿到waiver有什麼好處呢？不僅可以省去$600-$700費用，還能縮短貸款處理流程。

這是客戶經常踩坑的地方，因爲很多貸款經紀會告訴客戶，我們公司給你appraisal waiver。那這個appraisal waiver是怎麼來的呢？

首先，appraisal waiver隻有查收入貸款會有，不查收入、外國人貸款不管什麼條件，都免不了這一項。

其次，appraisal waiver是由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）來定的，通常隻有自住房會有。如果一家貸款公司説有appraisal waiver，不管你最後找哪家做都會有，而並不是某銀行/公司的特殊福利。

當然這裡也有小trick，Vera就曾經幫一個沒有appraisal waiver的客戶通過修改一些參數就拿到了waiver。

appraisal的整個過程需要7-14天，如果使用加急服務的話，2-7天。

第五步，房屋信用審批（underwriting）

在initial package籤字完成後，客戶提交的材料會被送到信用審核員（underwriter）那裡，然後根據各種貸款項目的具體規定（guideline）來確定這個申請是否能通過。

時間通常是1-3個工作日。

等審核結束，貸款經紀會收到conditional approval letter，這也是建商通常要求的loan commitment。而那些因爲收入不夠，或者信用記錄不符合要求的客戶就會被要求做loan restructure。這通常考驗的是貸款經紀的水平：選擇的貸款項目是否合適，收入計算的對不對等。

第六步，補充材料

拿到conditional approval letter之後，processor或者貸款經紀助理會幫助客戶準備補充材料，通常包括：大額存款的來源証明、房屋定金的憑証和銀行賬單等。

第七步，title文件/房屋評估報告appraisal report審核

在所有title相關的文件做好、評估報告出來，信用審核員（underwriter）會仔細看過這些材料，以確保物業符合藉款條件。這也是貸款相對現金買房的好處之一：有專業人士幫你把關，保証房屋的title、狀況沒有問題。

第八步，貸款批準（Clear to Close aka CTC，final approval）

在審批完成之前還有很多工作，包括但不限於：

● 核實藉款人工作的真實性；

● 如果是自僱客戶做查收入貸款，我們還需要跟IRS聯繫，核實稅表的真實性；

● 監控客戶的信用記錄，保証貸款期間沒有別的新貸款産生；

● 核實房屋在不在洪水區（flood zone）。

● 等等

當上面這些無數的細小工作完成，貸款才正式批準。

第九步，準備籤字材料

等貸款完全批準（CTC）之後，doc team會和過戶公司/律師對賬，保証final closing disclosure（CD）上的數字是準確的，所有的第三方收費，包括appraisal、HOA questionaire等最後都會以髮票invoice的費用爲準。

Vera也會髮Final CD給客戶審核。

第十步，客戶籤字、放款

等客戶籤完字，我們收到籤字材料之後，funding team會檢查所有的籤字是否符合要求，好的過戶公司通常會保証一次性通過，很少的情況下，客戶離開辦公室後又會被拉回去補籤。

放款完之後，貸款算是畫上了一個句號。

可能有的小夥伴問，鎖利率呢？這麼重要的步驟，爲什麼不在上面？

確實，利率是最值得關注的部分，但並不是馬上就需要鎖，特別是在利率快速下降的時期，從提交貸款申請表的第一步開始到過戶前10天都可以鎖。好的貸款經紀會時刻幫你關注利率，然後尋找合適的時點結合過戶日期來鎖。關於怎麼鎖到一個很好的利率，這就要看貸款經紀對宏觀經濟、利率政策和經濟時事的敏感度，此處省略一萬字，以後我們可以詳細再來講。

最後的最後，貸款是多個team（銀行/貸款公司、律師、評估公司、survey公司等）共同協作的項目，環環相扣、一個步驟都不能缺、不能晚，否則過戶就會受到影響。所以貸款經紀的責任心和滅火能力也尤其重要。

從上面的內容小夥伴可以看到，貸款是一個很繁瑣的流程。之前在冩展望2024年那篇文章的時候，Vera曾經提到AI在貸款領域的普及，Vera一直在不懈的尋找更好的方式服務客戶、加快流程，比較説Vera目前就在測試一個自動識別文件的工具，希望我們在2024年能有一些突破。

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