本篇文章将会围绕着房屋检查的方方面面进行展开，看完之后对房屋检查相关的任何问题不再困惑。

1.  为什么需要做房屋检查？（共6步）

2.  房屋检查的基本流程 

3.  房屋检查的具体细节

4.  房屋检查结果对购房的影响

4.1 利用房检砍价

4.2 要回定金，退出合同

 

 

 

1.  为什么需要做房屋检查？

 

房屋检查是很有必要的。因为房屋检查可以帮助我们详细地排查房屋的潜在问题，如果我们忽视了这一环节，那么后面房屋不论是基础设施，房屋结构以及装修的所有问题都需要我们自己来承担，这可能需要我们花费大量的时间金钱和精力，所以这一步是我们在决定买房前的最关键的步骤。

 

 

虽然，在房市竞争激烈的情况下，买家为了让卖家接受offer会选择忽略房检，尽量向卖家提供好的条件来表达自己的诚意。但是，买房这件事，不能图快，要循序渐进，有全面周到，要心细上心，不然最后吃亏的是自己。

 

 

 

2.  房屋检查的基本流程

 

那么房屋检查的基本流程是什么？主要分为以下这6步：

 

我们在下完offer之后就可以进行房屋检查了，房产经纪人会帮助我们找到合适专业的房屋检查师，房屋检查主要分为以下6步：

2.1.  房检用时：房屋检查师 (Home Inspector) 开始检查房子，用时大概需要2-3个小时或者是半天，视房屋具体情况而定。

2.2.  出检查报告：检查完后，房屋检查师需要填写详细的检查报告包括但不限于房子的状况，潜在问题，维护方法，房屋剩余寿命等。我们最好也一起参加房检，跟着房检员做检查也会学到很多房屋知识。如果实在是没有时间，房检员可以提供带有图片的详细房检报告。后续还有问题，也可以继续咨询房检员。

2.3.  文件传达：买方房产经纪人根据房屋检查师提供的检查报告在房屋检查附加条款有效期内（通常是七天）为买主写一份房屋检查附件交给卖方房产经纪人。

2.4.  卖家答复：卖家在接到房屋检查附件时，需要在三天之内做出答复，是同意修理还是出修理费。

2.5.  买家答复：买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。

2.6.  达成协议：双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。

到此，房屋检查这一步骤就顺利结束。

 

 

 

 

3.  房屋检查的具体细节

 

美国的America Society of Home Inspector要求房检员检查一下这些项目：

 

 

地基(Foundation):

1.  有适当的地面坡度使雨水向外排出。

2.  没有积水。

3.  化粪池和化粪池排水场无漏水。

4.  院子、庭院、树木和人行道状况良好。

5.  没有树枝或灌木丛碰触房屋或悬在屋顶。

6.  篱笆、棚子、露台木板、挡土墙、独立车库状况良好，没有白蚁损坏或木材腐烂的迹象。

7.  楼梯和露台上的栏杆坚固。

8.  车道、人行道、露台和入口处状况良好且向建筑物外倾斜。

9.  雨水管出水管道导离建筑物。

 

 

房屋基本结构 (Structure):

1.  屋脊和仪表板笔直且水平。

2.  房子的侧面看起来笔直，没有弯曲或下垂。

3.  窗户和门框看起来是方形的。

4.  地基地面以上部分是笔直、垂直于地面、没有裂缝。

 

 

屋顶 (Roof):

1.  瓦片无卷曲、无翘起；沥青瓦上面的砾石无缺失，无破损、损坏或丢失的瓦片；屋顶铺瓦不超过两层。

2.  木瓦无霉变、腐烂或腐烂、无裂纹/折断/缺失，无卷曲。

3.  平屋顶无明显斑块，无裂缝或裂痕，最小程度的水泡、龟裂和皱纹，没有淤泥沉积，拐角的遮雨板有密封。

4.  烟囱、通风口穿透屋顶面板的接缝处有遮雨板。

5.  屋面水泥/沥青/填缝料不会过多。

6.  屋檐的通风孔干净，未涂漆。

7.  雨水槽无腐烂或生锈，接头处密封，牢固地固定在建筑结构上，无弯曲或下垂，无缺失的部位。干净，无淤泥沉积。

8.  烟囱笔直，适当地安装遮雨板，砖头无损坏，接头无破裂，砂浆/水泥盖状况良好。

 

 

内部房间 (Interior Rooms)，地板 (Floor) 和墙壁 (Wall):

1.  地板、墙壁和天花板看起来笔直且垂直。

2.  地板、墙壁或天花板上无污渍。

3.  地板材料状况良好。

4.  墙壁和天花板无明显裂痕。

5.  门窗开合正常，无腐烂，玻璃无破裂，窗户未被油漆封死，门窗有挡雨条，砖墙有透气孔。

6.  油漆、墙壁装饰和镶板状况良好。

7.  木饰件安装得好且状况良好。

8.  灯和开关正常工作。

9.  每个房间中有足够的三插脚电源插座。

10.  电源插座测试正常。

11.  每个居住房间有供暖/制冷。

12.  墙内有足够的隔热层。

13.  壁炉没有开裂或损坏，烟雾不倒流，风门运作正常，烟道清洁，烟道有内衬。

 

 

门窗及木饰 (Windows, Doors and Wood Trim):

1.  木门窗框架和装饰件牢固、无裂纹、腐烂或腐蚀。

2.  框架周围的缝隙有填缝。

3.  窗玻璃、双层窗格和隔热封条无损坏。

4.  窗格栅和粘合剂状况良好。

5.  使用了防风窗或隔热玻璃。

6.  窗户上方安装了滴水条。

 

 

厨房 (Kitchen):

1.  排气扇可将烟雾排出室外。

2.  接地故障断路保护安装在离洗碗池6尺范围内。

3.  洗碗机排水正常，无漏水，篮子、门弹簧运作正常。

4.  洗碗池下面的水管无漏水。

5.  洗碗池下面的橱柜底板坚固无污渍或腐蚀。

6.  洗碗池水流顺畅。

7.  厨余粉碎机无过多的锈迹。

8.  内嵌电器运作正常。

9.  橱柜状况良好，门和抽屉开关正常。

 

 

浴室 (Bathroom):

1.  排气扇出口不在阁楼。

2.  水龙头花洒头水压水流正常。

3.  洗脸池、浴缸和淋浴间排水正常。

4.  水槽下的水管和橱柜底板状况良好。

5.  如果水槽是金属的，没有生锈，溢水口不漏水。

6.  马桶抽水运作正常。

7.  马桶稳固不摇晃，底座周围无污渍。

8.  浴缸和淋浴间内外的缝隙填胶状况良好。

9.  浴缸和淋浴间地砖牢固，墙面坚固。

10.  浴缸和淋浴间周围无污渍或曾经漏水的迹象。

 

 

地下室 (Basement):

1.  无潮湿的迹象。

2.  裸露的地基表面无水渍、损坏、剥落或风化。

3.  可见的结构木材无下垂、损坏、腐烂、污渍或腐蚀无昆虫造成的损坏。

4.  岩床和地基间有螺栓连接。

5.  托梁关节处做了隔热层。

 

 

爬行空间 (Crawl Space):

有的屋子在地板和地基之间还有一个空间，是地基支撑结构柱，和安装冷暖设备等，非居住空间，这个空间就叫 crawl space。

 

 

1.  与外界通风良好。

2.  供水管、排污管和排气管有隔热层。

3.  爬行空间和屋内受热区域之间有隔热层，靠近屋内受热区域的部位有防潮层。

4.  无昆虫造成的损坏。

5.  无受潮。

 

 

水暖 (Plumbing):

1.  可见的管道无损坏，无泄漏迹象，材料上无污渍。

2.  排水管向化粪池/污水处理系统的出口略向下倾斜。

3.  热水器没有生锈，通风良好，热水器大小足够所有卧室用水量。

4.  水泵没有 short cycle（频繁 on-off）。

5.  镀锌管不会限制水流。

6.  井水质量测试在可接受范围。

7.  热水温度在华氏118-125度之间。

 

 

电路设备 (Electrical):

1.  可见的接线状况良好，无“Knob-and-Tube”接线法，无裸露的接头，电线被固定和保护好。

2.  电箱容量充足，所有电线均通过电线连接器接到面板。

3.  保险丝或断路器没有过热。

4.  支路电线不使用铝电线。

 

 

冷暖系统 (Heating /Cooling System):

1.  在整个制冷/供暖过程中运行良好。

2.  烟道无开缝，并向烟囱倾斜。

3.  冷却装置周围无生锈。

4.  无燃烧气体的气味。

5.  空气滤网干净。

6.  管道状况良好。

7.  加热管、水管或风管上无石棉。

8.  若使用不同的燃料（如天然气/柴油/丙烷/木材/煤炭）有各自单独的烟道。

 

 

房屋外观 (Exterior Surfaces):

1.  地面和木质外墙壁板材料之间有足够的间隙（最小6英寸），木头不直接接触地面。

2.  外墙壁板无开裂、卷曲、松动、腐烂或腐蚀。

3.  砖石饰面连接处无裂纹、无破裂、剥落或剥落。

4.  粉饰灰泥没有大的裂缝。

5.  乙烯基或铝制外墙壁板无凹痕、损坏、弯曲或松动。

6.  建筑物表面无藤蔓。

7.  外墙涂料无剥落或起泡。

8.  外墙表面无污渍。

9.  检查是否长霉菌。

 

 

阁楼 (Attic):

阁楼指的是天花板和房顶之间的那个空间，是一些木梁结构，非居住空间。

 

1.  阁楼屋顶无污渍，尤其烟囱/通风管和屋顶的接缝处（有污渍表示可能漏水）。

2.  没有任何迹象表明建筑物结构产生腐烂或损坏。

3.  安装了足量的隔热层。

4.  通风孔通畅。

5.  排水管、排风口、电器散热口不通向阁楼。

6.  没有开放裸露的电气接头。

 

 

其他杂项 (Miscellaneous):

1.  安装了烟雾和一氧化碳探测器且运作正常。

2.  氡气检验（无地下室的房子可能不验）。

3.  楼梯踏板坚固。

4.  楼梯扶手且状况良好。

5.  车库门开关正常，遇障碍物可停止。

 

 

房屋检查可能不包括的项目:

1.  油漆含铅量（1979年以前的房子）。

2.  草坪洒水器。

3.  下水道。

4.  游泳池设备。

5.  屋内外气味。

6.  网络服务。

7.  被地毯覆盖的地板。

8.  被雪覆盖的屋顶（如果在冬天做 inspection）。

9.  老鼠。

10.  埋在地底的设备/物件。

 

 

白蚁检查 (Termite Inspection):

 

由于美国大部分的房屋都是木质结构，而白蚁是损坏木质结构的害虫，所以是我们在房屋检查的这一步是必不可少的，且白蚁检查是报价合同的附加条款之一。

 

 

像我们大多数人是贷款买房（独立屋，连动屋，公寓楼三层以下），银行是一定要求白蚁检查的。若检查发现白蚁损害，则检查公司会在检查报告单中写明处理的费用，买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件（Termite Inspection Addendum），要求卖方处理，卖房需要在收到检查附件后三天之内做出答复。

 

 

双方达成协议后，白蚁检查附加条款就可以取消了。处理的账单由卖主承担，会和检查报告及检查账单一起寄到过户公司。

 

 

 

4.  房屋检查结果对购房的影响 

 

我们拿到房屋检查结果之后，可能会出现两种情况：一个是房屋状况良好没有问题，可以进行下一步；另一个是房屋存在一些问题，需要先处理房屋的问题，才能进行下一步的房屋购买。针对房屋检查存在问题的情况，我们一般是有两个办法：谈价或请卖家修理；退出合同。

 

 

4.1 利用房屋检查杀价

 

房检后如果房子有一些需要修复的问题，但是又不想放弃这个房子的话，可以请我们的房产经纪人向卖家谈价，或者请卖家将房屋有问题的地方进行修理。一般来说，卖家会根据房屋问题的状况做出一定的让步，会承担修理费用或者是给买方降一下价格。

 

 

4.2 要回定金，退出合同

 

如果房检后，我们对房子并不满意，想放弃这个房子。那么，买家可以在规定时间内退出交易并且拿回押金。在这里，我们需要注意的是买家在签署带有inspection contingency合同的时候，写明了买方需要多久的时间回复卖方房检结果的。所以，如果买家对房子不满意，需要在规定的时间内回复卖家表示退出。如果逾期，则属于违约，买家不能再拿回押金退出合同。

 

 

 

小结

 

总之，房屋检查是在美国买房必不可少的关键步骤，这一步能够帮我们检查出所有的房屋存在的问题，我们可以在此基础上，跟卖家进行协商价格和修理问题。如果一切顺利，那房子这边就没有任何问题了，等待我们的就是签合同，办手续，准备好贷款然后入住新房！