1. 贷款前的准备

购房前的准备是确保贷款顺利进行的基础。这一阶段的关键是明确贷款目的、收集必要文件、评估财务状况，并进行贷款预审批。

1.1贷款评估与利率了解:

确定预算和支付能力： 确定您的预算范围和支付能力。这意味着要考虑到贷款利率、首付比例、每月还款能力等因素。

评估您的预算： 首先，确定您和您家庭的总收入。这包括您的工资、投资回报、兼职收入等。例如，计算医疗保险，车险等... 计算每月支出，确保考虑到您每月实际可支配的收入。

考虑首付款： 根据您的首付款能力，确定您能够支付的首付款金额。通常，首付款占房屋总价的一定比例，通常是房价的10%至20%。但是，也有一些贷款计划允许较低的首付款，如FHA贷款只需要3.5%的首付款。

了解贷款利率： 了解当前的贷款利率，并考虑选择固定利率贷款还是可调利率贷款。贷款利率会影响您每月的还款额，因此选择适合您的利率非常重要。下文将详细说明。

考虑其他费用： 购买房屋还涉及其他费用，如房屋保险、地方税费、房屋维护等。确保考虑到这些费用，并在预算范围内进行调整。

咨询贷款专家： 在申请贷款之前，建议您咨询一位贷款专家或贷款经纪人，他们可以帮助您了解不同贷款类型、利率和费用，并提供个性化的建议。

1.2文件准备：

   a. 身份证明文件，如护照或驾驶执照。

   b. 社会安全号码。

   c. 婚姻状况和家庭人口信息。

   d.了解您的信用记录： 您的信用记录对于获得贷款至关重要。在申请贷款之前，您应该获取自己的信用报告，并确保其中没有错误。如果有错误，及时修正。

   e. 整理财务文件： 您需要准备好与贷款申请相关的财务文件，包括但不限于：

● 收入证明：工资单、税务文件等。

● 资产证明：银行对账单、投资账户证明等。

● 债务证明：信用卡账单、贷款账单等。

● 就业和居住历史：提供过去两年的就业和居住历史。

    f. 提供财务信息：

● 收入证明：最近的工资单、雇主证明信或税务文件（如W-2表）。

●  资产证明：银行账户对账单、投资账户证明等

●  债务信息：信用卡账单、贷款账单等。

● 就业和收入历史：提供过去两年的就业和收入历史。

1.3 房屋信息：

● 对您所感兴趣的房屋的基本信息，包括地址、房屋类型、房屋价格等。

在准备这些文件和信息时，建议您与贷款专家或贷款经纪人合作，以确保您的申请尽可能顺利。他们可以为您提供指导，并确保您满足所有必要的要求。

 

2. 选择合适的贷款

选择正确的贷款类型对于保障您的财务利益和确保还款计划的可持续性至关重要。美国的房贷市场提供了多种贷款选项，包括固定利率和浮动利率贷款、政府担保贷款和私人贷款。

2.1 常规贷款（Conventional Loan）：

是指由私人贷款机构提供，不受政府支持或担保的贷款。通常，这种类型的贷款对借款人的信用评分和首付比例要求较高。其中包括固定利率贷款和可调利率贷款。借款人通常需要有较好的信用记录和能够支付较高的首付款。由于这种贷款不受政府机构监管，贷款条件和利率可能会因银行或贷款机构而异。这种类型的贷款适合那些信用良好且有能力支付较高首付款的借款人，他们可能会享受到更有竞争力的利率和更灵活的贷款条件。

a. 固定利率贷款（Fixed-Rate Mortgage）：

在固定利率贷款中，贷款利率在整个贷款期间保持不变，这意味着您的每月还款额也将保持不变。这种类型的贷款适合那些希望在整个贷款期间能够预测和稳定还款金额的借款人。

下面给大家举个例子帮助理解。假设你正在考虑购买一栋房子，房价为$300,000。你打算向银行申请30年期的固定利率贷款，利率为4%。

在这个例子中，如果你获得了30年期的固定利率贷款，每月的还款额将是固定的，不会因利率变动而改变。

使用房贷计算器，你可以计算出每月的还款额。根据4%的利率、30年期，每月的固定还款额大约为$1,432.25。

因此，你每个月需要支付$1,432.25 给银行，持续30年，直到贷款还清为止。即使市场利率在未来发生变化，你的还款额也不会改变，因为这是一个固定利率贷款。

 

b. 可调利率贷款（Adjustable-Rate Mortgage，ARM）：

在可调利率贷款中，贷款利率在一定的调整周期内会根据市场利率变动而调整。通常，可调利率贷款的初始利率较低，但可能随时间变化而增加。这种类型的贷款适合那些希望在初始阶段享受较低利率，并能够承担利率上升风险的借款人。

下面给大家举一个例子帮助理解。假设你正在考虑购买一栋房子，房价为$300,000。你打算向银行申请30年期的可调利率贷款（ARM），其初始利率为3%。

在这个例子中，可调利率贷款的利率会在一定期间内保持不变，然后根据市场利率指数调整。

例如，你选择了一个5/1 ARM，意味着初始利率在前五年保持不变，之后每年会根据市场利率指数调整一次。

假设在前五年，你的初始利率是3%。每月的还款额根据这个利率计算得出。然而，在第六年，根据市场利率指数的变化，你的利率可能会调整。

如果在第六年，市场利率上升到4%，根据贷款条款，你的利率将调整为4%。这意味着你的还款额也会相应上升，根据新的利率重新计算。

可调利率贷款的特点是初始利率较低，但在调整后可能会增加。借款人需要考虑市场利率变动对还款额的影响，并在选择贷款类型时谨慎评估自己的财务状况和风险承受能力。

 

2.2 如何选择固定利率贷款还是可调利率贷款

这取决于个人情况和偏好。以下是对比两种类型的贷款的一些考虑因素：

a. 风险承担能力：固定利率贷款适合那些希望在整个贷款期间能够预测和稳定还款金额的借款人，因为他们不必担心利率上升导致月供增加。相比之下，可调利率贷款在利率调整周期内可能会有变化，这意味着借款人需要承担利率上升的风险。

b. 长期规划：如果您计划在较长时间内保持房屋所有权，固定利率贷款可能更适合，因为您可以在整个贷款期间内保持相对稳定的月供。可调利率贷款可能在利率调整后导致月供增加，给长期规划带来不确定性。

c. 初始利率优势：可调利率贷款的初始利率通常较低，这意味着在初始阶段您可能会支付较低的月供。但要注意，这种利率可能会在调整周期内增加。

d. 市场预期：如果您相信市场利率未来可能会下降，可调利率贷款可能是一种更具吸引力的选择，因为您可以在利率下降时享受到更低的利率。

2.3 联邦住房管理局贷款（Federal Housing Administration Loan，FHA Loan）：

是由联邦住房管理局（Federal Housing Administration）支持的贷款计划。这种类型的贷款通常对首付款和信用评分要求较低。首付款通常较低，可以是房屋总价的一部分，这使得首次购房者或信用评分较低的借款人更容易获得贷款。FHA贷款通常具有固定利率，使借款人能够更好地规划财务。但是，借款人需要支付额外的抵押保险费用，以保护贷款机构免受借款人违约的风险。

2.4 退伍军人事务部贷款（Department of Veterans Affairs Loan，VA Loan）：

VA贷款是为退伍军人和现役军人提供的贷款，通常不要求首付款，并提供较灵活的贷款条件。这种类型的贷款适合符合资格的退伍军人和现役军人。

为帮助您比较不同贷款选项的利率，您可以使用由美国消费者金融保护局提供的利率比较工具。此工具允许您根据自己的信用评分、贷款类型、房价和首付金额来查看可能的利率范围，从而做出更明智的选择。

 

3.  房产评估

房产评估意味着贷款机构可能会要求对您计划购买的房产进行评估，以确定其价值是否符合贷款额。

房产评估是在购买房产时常见的一个步骤，贷款机构通常会要求进行评估，以确保所提供的贷款与房产的价值相匹配。以下是房产评估的详细说明：

a. 评估过程：房产评估通常由专业的房地产评估师执行。评估师会对房产进行详细的检查，包括内部和外部的条件，房间数量和大小，房屋的年龄和建筑材料，以及附近的市场状况等因素。评估师还可能会参考附近类似房产的销售记录，以确定房产的市场价值。

b. 评估结果对贷款的影响：贷款机构会根据评估报告的结果来决定是否批准贷款申请以及贷款金额。如果评估结果显示房产的价值与借款金额相符或超过，那么贷款申请可能会得到批准。但如果评估结果显示房产价值低于借款金额，贷款机构可能会要求借款人提供更多的首付款，或者重新考虑贷款申请。

增加首付： 如果贷款机构只愿意提供与评估价值相符的贷款额，你可能需要支付房价与评估价值之间的差额，或者增加首付款来弥补差额。这可能需要你动用额外的资金。

假设你想购买一栋房子，卖方要价为$300,000。你已经与贷款机构协商好，希望获 得$250,000 的贷款来支付房子的大部分费用，并准备支付$50,000 作为首付款。然而，当房产进行评估时，评估的价值为$280,000，而不是预期的$300,000。

根据评估的价值，贷款机构只愿意提供与评估价值相符的贷款额，即 $280,000。这意味着你需要支付房价与评估价值之间的差额，即 $20,000，才能与卖方达成交易。

 

3.1 贷款批准及签约：

             a. 批准通知：一旦您的贷款申请被批准，您将收到贷款承诺书，说明贷款的具体条款和条件。

b. 审查条款：仔细审查贷款条款，确保理解所有义务和责任。如有疑问，及时与贷款顾问沟通。

c. 签署文件：在理解并同意所有条款后，签署贷款文件。这通常在律师或公证的见证下进行。

 

4. 贷款发放与还款

获得贷款后，您将进入还款阶段，这是购房过程的最后一步，但也是一个长期的财务承诺。

4.1 贷款发放：

a.  贷款发放通常在房屋购买交易完成时进行。

b.  贷款资金将用于支付房屋卖方，之后您将成为房产的所有者。

4.2 每月还款：

1.1.  您需要按月偿还贷款，包括本金和利息。

1.2.  当你获得房屋贷款时，可能会遇到“escrow（第三方监管账户）”这个术语。这涉及到两个主要方面：房产税和房屋保险。

a. 房产税（Property Taxes）：

房产税是根据房产的估值而向地方政府缴纳的税款，用于支持当地政府的公共服务和基础设施建设。

房产税是你作为房屋所有者每年向地方政府缴纳的税款，这笔费用用于支付当地政府提供的基础设施和公共服务，如道路维护、学校、警察部门等。在贷款+escrow（第三方监管账户）安排下，你每月的房屋贷款还款中会包括一部分用于支付房产税的款项。这些款项将被放入escrow账户中，以确保在房产税到期时有足够的资金支付。

 

b. 房主保险（Homeowner's Insurance）：

房主保险是为房产提供保障的保险，通常包括房屋结构、财产损失和责任赔偿等方面的保险。

房屋保险是保护你的房屋免受损坏或损失的保险。它通常包括房屋结构和财产内的物品。与房产税类似，你每月的房屋贷款还款中也会包括一部分用于支付房屋保险的款项。这些款项也会放入escrow账户中，以确保在房屋保险到期时有足够的资金支付。

小结

在美国购房，了解并选择合适的房贷是一项重要任务。从准备贷款所需文件到选择适合的贷款类型，再到完成贷款申请流程，每个步骤都至关重要。本文旨在为您提供全面的房贷指南，帮助您在美国购房时做出明智的决策。记住，每个人的财务状况和需求都是独一无二的，因此选择最适合您个人情况的贷款方案至关重要。精英平台致力于为大家寻找最靠谱的房屋贷款专家，详情可iTalkBB精英 (italkbbelite.com)查询。